مسئولیت تعمیرات ملک اجاره ای

دکتر مرتضی واحدی پور

وکیل پایه یک دادگستری

یکی از چالش های همیشگی بین مالکین و مستاجرین، هزینه هایی است که صرف تعمیرات املاک اجاره ای می شود و دو طرف این هزینه‌ها را بر عهده دیگری می دانند. علت این اختلاف آن است که قانون به جزئیات موضوع نپرداخته و تنها ماده ۴۸۶ قانون مدنی در یک حکم کلی، مسولیت مالک را بیان کرده است.

مطابق ماده مرقوم؛ «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می باشد». بنابراین، آنچه که از این ماده معلوم می شود آن است که هزینه تعمیرات «اساسی» املاک اجاره ای که برای استفاده از ملک لازم است با موجر یا همان مالک است، ولی تعمیراتی که عدم انجام آنها باعث سلب استفاده از ملک نمی شود، به عهده مستاجر است.

بطور کلی هزینه های آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است. علاوه بر این، هزینه های جزئی مانند تعمیر شیر آب، تعویض لامپ های سوخته و مواردی از این دست که مربوط به استفاده مستاجر در زمان سکونت است، با مستاجر است. اما تمام هزینه ‌های کلی و تعمیرات اساسی املاک اجاره ‌ای بر عهده مالک است؛ مانند خرابی آسانسور، تعمیرات اساسی موتورخانه، تعمیرات سقف و پشت بام، هزینه های عمرانی در دیگر نقاط خانه اعم از فضای مشترک و فضای اختصاصی، هزینه رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستاجر و هزینه عوارض نوسازی شهرداری. همچنین هزینه تعمیرات مربوط به ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این قبیل هم باید توسط مالک پرداخت شود و از این حیث مسئولیتی بر عهده مستاجر نیست؛ مگر اینکه اقدام مستاجر موجب بروز این مشکلات شده باشد که در این صورت خودش مسئول تعمیر آن است. در مواردی که مسئولیت تعمیرات با مالک است، مستاجر می تواند با هماهنگی و توافق قبلی با او، هزینه ها را بپردازد و از اولین اجاره بهای خود کم کند.

باید توجه داشته باشیم که پذیرش هزینه ها نیازمند ارائه فاکتور و سند کتبی است و صرف ادعا مبنی بر هزینه کرد، بصورت غیر مستند قابل پذیرش نمی باشد. حال اگر مالک در زمان مناسب پاسخگوی مشکل بوجود آمده و تعیین تکلیف پرداخت هزینه ها نباشد، مستاجر می تواند پس از تأمین دلیل، علیه مالک دادخواست مطرح کند. اگر باز هم مالک اقدامی ننمود، مستاجر می تواند شخصا برای تعمیرات اقدام و هزینه آن را از اجاره بها کسر کند.

به صورت خلاصه تعمیرات کلی ساختمان که هزینه آن بر عهده مالک است می ‌تواند شامل موارد زیر باشد: تعمیرات عمرانی (دیوار، درب ها و پنجره ها، سقف، حیاط، پشت بام و …)- تعمیرات مربوط به تاسیسات و تجهیرات اصلی (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و...)- تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب- تعمیرات نشتی سرویس ها- سیم کشی برق ساختمان- تعمیر آسانسور- تعمیر درب برقی پارکینگ- رنگ آمیزی ساختمان.

تعمیرات جزئی ساختمان که بر عهده مستاجر است نیز می تواند شامل موارد زیر باشد:

رفع مشکل چکه کردن شیرهای آب و تعویض واشر آنها- تعویض لامپ ها و روشنایی های سوخته- رفع مشکل فاضلاب بعد از گذشت چند ماه اقامت مستاجر- تعمیر موردی قفل درب ها- نصب توری درب ها و پنجره ها- تعمیر تهویه سرویس ها- تعمیر موردی کلید و پریز برق- سرویس آسانسور یا موتورخانه.

با این حال و به جهت جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده، هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره، مالک و مستاجر می توانند در خصوص هزینه تعمیرات ساختمان با هم توافق کنند تا در صورت بروز مشکل برای هر یک از وسایل و تاسیسات، بطور شفاف مشخص باشد که هزینه ‌ها بر عهده چه کسی است.

همچنین بهتر است قبل از عقد قرارداد، مستاجر از کلیه تاسیسات و وسایل واحد مورد اجاره اعم از کولر، شوفاژ، آبگرمکن، قفل‌ها، کلیدهای برق، دستگیره‌ درب ها، شیرهای آب و … صورت برداری کند، سپس هر کدام را کاملا تست کرده و وضعیت سالم بودن یا خرابی آنها را در لیست خود مشخص نموده و از مالک امضا گرفته تا از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

شما کاربر محترم می توانید در صورت نیاز به مشاوره اعم از حقوقی یا کیفری سوال خود را مطرح نموده و از همین وبلاگ جواب خود را دریافت نمایید. // همچنین در صورت لزوم یا تمایل می توانید مشاوره حضوری دریافت نمایید به آدرس: استان گیلان- شهرستان فومن- میدان آناهیتا- ابتدای خیابان شهدا- برج آوین- طبقه سوم- شماره تماس: 01334739252

با تشکر: یوسف پناه

+ نوشته شده در دوشنبه نوزدهم تیر ۱۴۰۲ ساعت 16:26 توسط مرتضی واحدی پور- وکیل پایه یک دادگستری  |