مقررات آپارتمان نشینی

دکتر مرتضی واحدی پور

وکیل پایه یک دادگستری

رشد روز افزون جمعیت و مهاجرت افسار گسیخته از روستا به شهر در چند دهه گذشته، موجب تغییرات اساسی در سبک و سیاق زندگی مردم شده است. انسان زندگی خود را از غارنشینی آغاز کرده و امروز به عصر آپارتمان نشینی رسیده است. افزایش چشمگیر جمعیت، محدویت زمین، تجمیع امکانات در شهرها، رفاه طلبی انسان امروزی و عوامل مختلفی از این دست، منجر به آن شده که انسان امروزی به زندگی شهری و آپارتمان نشینی روی آورد. مدیریتِ جمعیتِ انبوه شهری چاره ای غیر از آپارتمان نشینی نمی بیند. زیرا اگر آپارتمان نشینی را از زندگی شهری حذف و به جای آن ویلا نشینی را تصور کنیم، در خوش بینانه ترین حالت، اراضی شهری گنجایش حداکثر یک دهم جمعیت شهری را خواهد داشت. با این وصف، آپارتمان نشینی یکی از اقتضائات اجتناب ناپذیر زندگی امروزی محسوب می شود.
سابقه آپارتمان نشینی در ایران به دهه 40 شمسی باز می گردد. این پدیده غالباً مختص به زندگی شهری است و در روستاها به ندرت آپارتمان نشینی دیده می شود.
در عصر حاضر به دلیل گسترش آپارتمان نشینی، اغلب کشورهای جهان قوانین خاصی در این مقوله وضع کرده اند. حقیقتاً هر جا گروهی از انسانها جمع شوند، لاجرم ایجاد اختلاف می شود. زندگی آپارتمانی که تعدادی افراد را از آداب و فرهنگ های مختلف با خوی و خصلت های متفاوت کنار هم جمع می کند، قطعاً اختلافاتی در پی خواهد داشت. بنابراین، آپارتمان نشینی بر خلافِ ویلا نشینی، دارای محدودیت های فراوان است. شخصی که این مدل زندگی را بر می گزیند به ناچار باید محدودیت های آن را هم به جان بخرد.
در ایران نخستین قانون در خصوص آپارتمان نشینی، تحت عنوان «قانون تملک آپارتمان ها» در سال 1343 تصویب شده که این قانون مشتمل بر 16 ماده و 10 تبصره با اصلاحات و الحاقات بعدی، به انضمام آیین نامه اجرایی آن مصوب 1347 با اصلاحات بعدی اکنون لازم الاجراست.
مطابق مادة 1 قانون تملک آپارتمان ها، مالکیت هر آپارتمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک. قسمت های اختصاصی مختص به مالک و عبارت از قسمت هایی است که در سند مالکیت به عنوان ملک اختصاصی مشخص گردیده و دیگران حقی بر آن ندارد. قسمت های مشترک آپارتمان مشتمل بر فضاهایی است که برای استفادة همة مالکین است و هیچ کس حق استفادة اختصاصی از آن را ندارد. این قسمت ها عبارتند از : پشت بام، راه پله ها، راهروها، تأسیسات عمومی، باغچه، حیاط خلوت، درب ورودی آپارتمان و سایر مشترکاتی که در سند مالکیت جزء ملک اختصاصی نباشد. هر مالکِ اختصاصی به نوبه خود، در قسمت های مشترک سهیم است و سهم او در مشترکات غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورت، انتقال قسمت مشترک اجباری خواهد بود. (مادة 3 قانون تملک آپارتمان ها) همچنین، مطابق ماده 10 قانون مذکور، هر کس که آپارتمانی را خریداری می کند به نسبت مساحتِ اختصاصی ساختمان، مالک زمین آن نیز خواهد بود. با این همه، ساکنان آپارتمان، چه مالک باشند و چه قائم مقامِ مالک ( مانند مستأجر) مکلف به رعایت اصول و مقررات آپارتمان نشینی هستند. حقیقتاً همة موارد را نمی توان در قالب قانون گنجاند یا جرم انگاری نمود. اخلاق و فرهنگ والا ایجاب می کند که به حقوق دیگران احترام بگذاریم و رفتارمان به نحوی نباشد که موجبات آزار و اذیت دیگران را فراهم کند. این امر ریشه در فرهنگ، اخلاق و ذات خودِ فرد دارد. شخصی که در آپارتمان زندگی می کند باید بداند که فضای مجموعه متعلق به افراد دیگری هم هست. این فضا نیاز به آرامش و آسایش دارد. باید بداند که آپارتمان جای پرورش حیوانات پر سر و صدا نیست. باید بداند که ایجاد سر و صدای ناهنجار در وقت و بی وقت موجب آزار همسایه اش می شود. باید بداند که مشاجره و عربده کشی جایش در فضای آپارتمان نیست. باید بداند که مکالمه تلفنی با صدای بسیار بلند موجب رنجش همسایه اش می شود. باید بداند که صدای زیاد تلویزیون یا موزیک، همسایه اش را می آزارد. باید بداند که دویدن کودک موجب آزار همسایة طبقه پایین می شود. باید بداند که بلند صحبت کردن در راه پله های آپارتمان آرامش بقیه ساکنین را سلب می کند. باید بداند که کوباندن درب و پنجره ممکن است همسایه ای را که در حال استراحت و خواب باشد از خواب بپراند و باید بداندهای زیادی که یکجا نشینی ایجاب می کند. با این همه، مزاحمت های همسایه آپارتمانی که غیر قابل تحمل باشد می تواند واجد وصف مجرمانه و مستوجب تعقیب کیفری باشد.
مطابق مادة 8 قانون تملک آپارتمان ها، در هر آپارتمان که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشند مکلف اند از بین خود یا از خارج، مدیر یا مدیرانی جهت مدیریت مجموعه انتخاب کنند. مدیر آپارتمان با دریافت هزینه های جاری (شارژ) از واحدها، مسئولیت ادارة مجموعه آپارتمان را بر عهده دارد. همچنین، مطابق مادة 14 قانون تملک آپارتمان ها، مدیر مکلف است تمام بنا را به عنوان یک مجموعه با هزینه مالکین، در مقابل آتش سوزی بیمه کند. در غیر این صورت و بروز آتش سوزی، جبران خسارت با مدیر خواهد بود. جملگی ساکنین مکلف به پرداخت شارژ خود هستند و به تبع بهره برداری از مشترکات باید هزینه های آن را نیز پرداخت نمایند. در صورت امتناع از پرداخت شارژ، به تجویز مادة 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها و متعاقب گذشت ده روز از زمان ابلاغ اظهار نامه ای که مدیر ارسال می کند، وی می تواند خدمات واحدی که از پرداخت هزینه امتناع می کند را قطع نماید. پرداخت هزینه ها به تناسب مساحت زیربنای هر واحد مشخص می گردد. البته، ساکنین آپارتمان می توانند به نحو دیگری هم توافق کنند. مطابق ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها، پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

شما کاربر محترم می توانید در صورت نیاز به مشاوره اعم از حقوقی یا کیفری سوال خود را مطرح نموده و از همین وبلاگ جواب خود را دریافت نمایید. همچنین در صورت لزوم یا تمایل می توانید مشاوره حضوری دریافت نمایید، به آدرس: استان گیلان- شهر فومن- میدان آناهیتا- برج آوین- طبقه سوم- دفتر وکالت دکتر واحدی پور

شماره تماس: 01334739252

+ نوشته شده در سه شنبه پنجم دی ۱۴۰۲ ساعت 1:1 توسط مرتضی واحدی پور- وکیل پایه یک دادگستری  |