شرط فسخ

دکتر مرتضی واحدی پور

وکیل پایه یک دادگستری

شرط فسخ که در عرف عموم به شرط بیع معروف است، همان «خیار شرط» مندرج در بند 3 مادة 396 قانون مدنی است که به معنای اختیار فسخ معامله، توسط هر یک از طرفین معامله و یا شخص ثالث است. شرط فسخ ممکن است در تمام معاملات و عقودِ لازم، غیر از عقد وقف و عقد ازدواج وجود داشته باشد (مدلول مادة 456 قانون مدنی). منظور از عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرفین، حقِ بر هم زدن (فسخ) آن را نداشته باشد، مگر آنکه شرط شده باشد. این شرط همان خیار شرط یا شرط فسخ است. در مقابلِ عقودِ لازم، عقود جایز قرار دارند که منظور از آن، عقودی است که هر یک از طرفین هر وقت بخواهد می تواند بصورت یک طرفه آن را بهم بزند (فسخ کند). به همین دلیل گنجاندن شرط فسخ در این عقود معنا ندارد. زیرا، در این عقود امکانِ فسخ برای هر یک از طرفین در هر زمان به صورت ذاتی وجود دارد.
اصل بر این است که هیچ عقدِ لازمی قابل فسخ نیست، مگر آنکه طرفین که خودشان عقد را با توافق یکدیگر منعقد کرده اند، خودشان هم با توافق همدیگر آنرا منحل کنند. این انحلالِ توافقی و دو طرفه را اِقاله یا تفاسخ گویند. همچنین، طرفین می توانند در ضمن معامله توافق کنند که یکی از آنها یا شخصِ ثالثی، در مدت معین، حق فسخ معامله را داشته باشد که در این صورت، اگر شخصِ دارای حق، در مدت تعیین شده، حقِ فسخ را اِعمال نکرد، شرط فسخ بی اثر شده و معامله، به اصطلاح قطعی می شود. مادة 399 قانون مدنی در تشریح حق فسخ معامله بیان داشته: «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.» همان گونه که در ابتدای بحث نیز شرح آن رفت؛ درج حق فسخ در تمام معاملات و عقودِ لازم، غیر از عقد وقف و عقد ازدواج ممکن است. بنابراین تصریح مادة مذکور به عقد بیع (خرید و فروش) از باب غلبه و فراوانی است. مثلاً در عقد اجاره هم ممکن است شرط فسخ گنجانده شود یا در عقد معاوضه هم امکان درج شرط فسخ وجود دارد.
نکتة مهم در خصوص شرط فسخ آن است که مدت آن باید معلوم باشد. به عنوان مثال، طرفین در عقد بیع شرط می کنند که فروشنده از فلان تاریخ تا یک ماه، حقِ فسخ معامله را دارد. به تصریح مادة 400 قانون مدنی «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است و اِلاّ تابع قرارداد متعاملین است.» از طرفی و مهمتر از همه، اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد، هم شرط و هم عقد باطل است (مادة 401 قانون مدنی). علت وضع این مقرره آن است که در چنین حالتی، معامله ای منعقد می شود که سرنوشت آن به کلی متزلزل و بلاتکلیف است. زیرا معلوم نیست صاحبِ حقِ فسخ چه زمانی فسخ خواهد کرد؟ فردا، یک ماه دیگر، یک سال دیگر یا پنجاه سال دیگر؟ بنابراین، در فرض مثال اگر صاحب حقِ فسخ، فروشنده باشد، خریدار باید مادام العمر نگران و مضطرب باشد که فروشنده چه زمانی فسخ می کند! در نتیجه، به علت غرری بودن چنین معامله ای، قانونگذار در قالب مادة 401 قانون مدنی، هم شرط و هم عقد را باطل اعلام کرده است. متأسفانه این ایراد اساسی به وفور در مبایعه نامه های تنظیمی توسط مشاورین املاک دیده می شود که با تعیین مبلغی تحت عنوان حق الفسخ، بدون تعیین مدت، برای هر یک از طرفین، حق فسخ تعیین می کنند. این در حالی است که چنین شرطی به کلی باطل و موجب بطلان عقد است. از اینکه در عقد بیع شرط شود که اگر هر یک از طرفین، معامله را فسخ کند باید فلان مبلغ را بپردازد و مدتی مشخص نشود، نه اینکه چنین شرطی تحت هیچ عنوان صحیح نیست، بلکه موجب بطلان عقد است و حتی ممکن است برای نگارندة مبایعه نامه، از باب قاعدة تسبیب، نسبت به طرفِ متضرر از معامله مسئولیت مدنی ایجاد کند. با این وصف، بهتر است مبایعه نامه های تنظیمی توسط مشاورین املاک زیر نظر یک کارشناس حقوقی تنظیم شود و یا حداقل قبل از امضاء طرفین، از نظر یک حقوقدان بگذرد تا ایرادات آن مرتفع و از بروز مشکلات و اختلاف بین طرفینِ معامله در آینده جلوگیری شود.

شما کاربر محترم می توانید در صورت نیاز به مشاوره اعم از حقوقی یا کیفری سوال خود را مطرح نموده و از همین وبلاگ جواب خود را دریافت نمایید. همچنین در صورت لزوم یا تمایل می توانید مشاوره حضوری دریافت نمایید، به آدرس: استان گیلان- شهر فومن- میدان آناهیتا- برج آوین- طبقه سوم- دفتر وکالت دکتر واحدی پور

شماره تماس: 01334739252

+ نوشته شده در سه شنبه بیست و یکم آذر ۱۴۰۲ ساعت 23:50 توسط مرتضی واحدی پور- وکیل پایه یک دادگستری  |