افراز

دکتر مرتضی واحدی پور

وکیل پایه یک دادگستری

اِفراز در لغت به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در اصطلاح حقوقی و ثبتی، جدا کردن سهم مشاعِ شریک یا شرکا از مالِ مشاعی است.

بحث از افراز در این نوشتار، مربوط به افراز عین و در مورد اموال غیر منقول (املاک) می باشد که مالکین آن بیش از یک شخص بوده که اصطلاحاً آن را مالکیت مشاعی می­ گویند. حالت اشاعه یا شراکت در املاک، ممکن است قهری و بر اثر وراثت و یا اختیاری و به جهت نقل و انتقلات مشاعی باشد. بنابراین، سخن از افراز زمانی به میان می ­آید که اولاً، مالکیت ملک مشاع باشد و ثانیاً، شرکا در خصوص تقسیمِ ملک با یکدیگر توافق نکنند. زیرا اگر همه شرکا بر تقسیم ملک موافق باشند، خواهند توانست با تقسیم آن و تنظیم تقسیم نامه، ملک را از حالت اشاعه خارج نمایند و در نتیجه، نیازی به دخالت مرجع دیگری نخواهد بود.

در صورت عدم تراضی یک یا چند شریک در تقسیم مصلحتی ملک مشاع، هر یک از شرکا می­ تواند جهت افراز ملک اقدام کند. تا قبل از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع، مصوب بیست و دوم آبان ماه سال 1357 افراز املاک مشاع از طریق مراجع قضایی انجام می گردید. با تصویب قانون مذکور، واحد ثبتِ محلِ وقوع ملک در خصوص املاک مشاعی دارای سابقه ثبتی، صالح به افراز شناخته شد. مطابق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع؛ «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است». مطابق تبصره ماده مذکور، نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیتِ معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد. با این وصف، در خصوص املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد، هر یک از شرکا می تواند با ارائه درخواست به واحد ثبتِ محل وقوع ملک، تقاضای افراز سهم خود از شریک دیگر یا سایر شرکا را بنماید. اداره ثبت با بررسی تقاضا و سپس دعوت از کلیه شرکا و معاینه ملک، مبادرت به نقشه برداری از آن کرده و با تنظیم صورتمجلس و انجام سایر تشریفات قانونی، اقدام به افراز سهم متقاضی یا متقاضیان می کند. با این همه، ممکن است ملک مورد تقاضا قابلیت افراز نداشته باشد که در این صورت، مسئول واحد ثبتی با صدور گواهی عدم قابلیت افراز، این موضوع را اعلام می کند. به عنوان مثال، اگر ملک مشاعی، یک باب منزل مسکونی باشد، قابل افراز نبوده و در چنین حالتی، گواهی عدم قابلیت افراز صادر می گردد. در این صورت، راهی غیر از فروش ملکِ مشاعی نخواهد بوده از این رو، متقاضی با در دست داشتن گواهی اخیرالذکر و با تقدیم دادخواستی به خواستة «تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع» به دادگاه عمومی حقوقیِ محل وقوع ملک، از دادگاه می خواهد که ملکِ مشاع را فروخته و سهم متقاضی را از محل فروش آن تأدیه نماید. این درخواست که باید در قالب دادخواست تنظیم شود و همه شرکا، چه در قالب خواهان و چه خوانده در آن شرکت داشته باشند، یک دعوی غیر مالی و رسیدگی به آن فوری است. این پرونده به مانند سایر دعاوی حقوقی، با دستور رئیس حوزه قضایی به یکی از شعب حقوقی ارجاع و پس از ثبت در شعبه و تعیین وقت رسیدگی، دادخواست و ضمائم آن به خوانده یا خواندگان که همان شریک یا شرکای ملک مشاعی می باشند ابلاغ می شود. دادگاه پس از برگزاری جلسة رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، مبادرت به صدور قرار کارشناسی و تعیین کارشناس، جهت ارزیابی و تعیین قیمت ملک می نماید. ممکن است شرکا در مرحله دادرسی نسبت به افراز ملک توافق کنند که در این صورت می توانند مطابق توافق خود ملک را تقسیم کنند. در غیر این صورت، دادگاه مبادرت به صدور دستور فروش ملک مشاع و تقسیم ثمن حاصلِ از فروش آن بین شرکا می نماید. این رأی قطعی و غیر قابل تجدیدنظر است. اجرای دستور فروش ملک مشاع با واحد اجرای احکام مدنی مستقر در معیت دادگاه صادر کننده رأی است. واحد اجرای احکام با برگزاری مزایده و دعوت از شرکا، مبادرت به فروش ملک و پس از کسر هزینه های اجرایی، اقدام به تقسیم ثمن حاصل از فروش آن، بین شرکا می کند. خودِ شرکا و یا هر شخص دیگری نیز می تواند در مزایده شرکت کرده و مال را بخرد و در این خصوص هیچگونه محدودیتی وجود ندارد. در شرایطی استثنایی، هر چند عملیات ثبتی ملکِ مشاع خاتمه یافته باشد، اما واحد ثبتی صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع را ندارد. مطابق رأی وحدت رویه شماره 29/59 مورخه 1360/10/15هیأت عمومی دیوان عالی کشور، هر گاه بین شرکا غایبِ مفغودالاثر یا محجور باشد به تصریح ماده 313 قانون امور حسبی، به منظور رعایت مصلحت آنها، افراز املاک مشاعی در هر حال در دادگاه انجام می پذیرد.

شما کاربر محترم می توانید در صورت نیاز به مشاوره اعم از حقوقی یا کیفری سوال خود را مطرح نموده و از همین وبلاگ جواب خود را دریافت نمایید. // همچنین در صورت لزوم یا تمایل می توانید مشاوره حضوری دریافت نمایید به آدرس: استان گیلان- شهرستان فومن- میدان آناهیتا- ابتدای خیابان شهدا- برج آوین- طبقه سوم- شماره تماس: 01334739252      

با تشکر: شمسی پور