قرارداد پیش فروش ساختمان

تعرفه تبلیغات در سایت
عنوان عکس
عنوان عکس
عنوان عکس
عنوان عکس
عنوان عکس
بسمه تعالی 

مرتضی واحدی پور- وکیل پایه یک دادگستری 

قرار داد پیش فروش ساختمان 

 یکی از اَشکال انتقال مالکیت ساختمان از طریق انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان است. سابقاً در خصوص پیش فروش ساختمان قانونی وجود نداشت و پیش فروشنده و پیش خریدار مطابق ماده 10 قانون مدنی با انعقاد قرارداد عادی وظایف و تعهدات خود را در یک بنگاه معاملاتی مکتوب می کردند. اما در مورخۀ 12/10/1389 قانونی تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» از تصویب مجلس گذشت. این قانون که مشتمل بر 25 ماده و چهار تبصره است شرایط پیش فروش، تعهدات و مسئولیت های پیش فروشنده و پیش خریدار، ضمانت اجرای تخلفات طرفین، چگونگی انتشار آگهی در مطبوعات و رسانه ها، وظایف و مسئولیت های شهرداری ها، سر دفتران و مشاوران املاک و در نهایت ضمانت اجراهای کیفری برای تخطی از مواد این قانون را مورد تصویب قرار داده است.

 مطابق ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین(پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث یا تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرار دارد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود. همچنین سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری واحد های ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین را به صاحب زمین اختصاص می دهند و نیز مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند نیز می توانند در چهارچوب این قانون اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان کنند. (تبصره مادۀ اخیرالذکر). یکی از نکات قابل توجه در قانون مورد بحث این است که این قرارداد حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. به عبارتی تنظیم اینگونه قراردادها نزد مشاوران املاک فاقد وجاهت قانونی بوده و هیچ اثر حقوقی بر آن مترتب نیست و از همه مهمتر آنکه مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند در غیر این صورت مجرم تلقی و برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند. (ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان). همچنین برای پیش فروشندگانی که بدون تنظیم سند رسمی مبادرت به پیش فروش ساختمان نمایند مجازات حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه دریافتی مجازات در نظر گرفته شده است. (ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان). از این رو تنظیم سند عادی پیش فروش ساختمان توسط مشاوران املاک هم جرم و هم سند تنظیمی از درجه اعتبار ساقط است. مورد دیگری که در این قانون جرم انگاری شده تبلیغ و آگهی بدون مجوز است. مطابق ماده 21 این قانون پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح اخذ نماید و شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود در غیر اینصورت رسانه ها و مطبوعات به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. نکته قابل توجه دیگر در این قانون، صدور شناسنامه فنی برای ساختمان از سوی شهرداری های مربوطه است. از این رو ماده 22 این قانون، شهرداری ها را مکلف نموده که هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند که این الزام قانونی ضمانت اجرای مناسبی برای دقت و رعایت اصول فنی ساختمان است. در قانون پیش فروش ساختمان هر یک از پیش فروشنده و پیش خریدار موظف به انجام تعهداتی هستند؛ پیش فروشنده موظف به تحویل به موقع ساختمان به پیش خریدار است. مطابق ماده 6 این قانون اگر چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید به پرداخت جریمه تأخیر به پیش خریدار محکوم خواهد شد. در مقابل، پیش خریدار نیز مکلف است اقساط یا عوض قرارداد را در مواعد مقرر تأدیه نماید در غیر اینصورت پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانۀ تنظیم کنندۀ سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر اینصورت پیش فروشنده حق خواهد داشت بصورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. (ماده 15 قانون پیش فروش ساختمان) همچنین پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی مالک واحد پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهد می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش فرشنده ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه حاظر نشود سند رسمی انتقال به نام پیش خریدار صادر می گردد. (ماده 13 قانون پیش فروش ساختمان). همچنین مطابق ماده 19 این قانون پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند.  

شما کاربر محترم می توانید در صورت نیاز به مشاوره اعم از حقوقی یا کیفری سوال خود را مطرح نموده و از همین وبلاگ جواب خود را دریافت نمایید. // یا در صورت لزوم یا تمایل می توانید مشاوره حضوری دریافت نمایید به آدرس: استان گیلان- شهرستان فومن- خیابان امام- خیابان شورا- ساختمان الماس- طبقه دوم. شماره تماس: 01334739252  با تشکر: یوسف پناه

 

+ نوشته شده در  دوشنبه بیست و هفتم شهریور ۱۳۹۶ساعت 11:22&nbsp توسط مرتضی واحدی پور  | 

نویسنده : بازدید : 0 تاريخ : چهارشنبه 24 آبان 1396 ساعت: 12:56
برچسب‌ها : قرارداد,ساختمان,